Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum benötigen Sie als Grundstückseigentümer/in oder Erbbauberechtigte/r nach dem "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)" eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung oder Nutzungseinheit. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsicht ausgestellt.
Zweck des Aufteilungsplans ist es, die Grenzen des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums klar und interpretationsfrei aufzuzeigen. Zusätzlich zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum können privatrechtlich Sondernutzungsrechte durch die jeweiligen Eigentümer erworben werden. Die Sondernutzungsrechte müssen in der Abgeschlossenheitserklärung aber nicht berücksichtigt werden.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung werden folgende Unterlagen in zweifacher Ausfertigung benötigt.
Alle zu demselben Wohnungs- bzw. Teileigentum gehörenden Einzelräume sind mit jeweils gleicher Nummer (1, 2, 3, usw.) in den Aufteilungsplänen (Grundrissen) zu kennzeichnen. Räume, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, sind mit "G" zu kennzeichnen.
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, neben der Erstbescheinigung noch weitere Mehrausfertigungen zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie die Aufteilungspläne entsprechend vielfach einreichen.
Wie wird der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft?
Die erforderlichen Antragsunterlagen sind im Bereich Abgeschlossenheitsbescheinigungen der Bauaufsicht einzureichen. Dort erfolgen auch die Bearbeitung der Anträge und die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen.
Die Prüfung des Antrags erfolgt ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Es wird keine baurechtliche Prüfung vorgenommen. Es wird auch nicht überprüft, ob die Antragsunterlagen mit dem Baugenehmigungsstand des Gebäudes übereinstimmen. Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung wird also ein illegaler, baurechtlich ungenehmigter Zustand nicht legalisiert. Die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist im Übrigen kein Verwaltungsakt. Die Verantwortung für die Richtigkeit der Antragsunterlagen liegt beim Antragsteller.
Welche rechtlichen Anforderungen bestehen an eine abgeschlossene Wohnung?
Eine Wohnung im Sinne des WEG ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Hierzu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden.
Als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind sonstige Räume zu zählen, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben, so z. B. Läden, Werkstatträume, Praxisräume, sonstige gewerbliche Räume, Garagen und ähnliches.
Das Merkmal der Abgeschlossenheit bezieht sich nur auf die rein tatsächliche, räumliche und funktionelle Abgeschlossenheit einer Einheit. Abgeschlossene Wohnungen und abgeschlossene „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ müssen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und/ oder Räumen durch Wände und Decken abgetrennt sein sowie über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen.
Auch separate Räume, die sich nicht innerhalb einer Wohnung befinden, sondern nur über das gemeinschaftliche Treppenhaus erreichbar sind, können Teil einer abgeschlossenen Wohnung sein, wenn sie verschließbar sind.
Wann gelten Stellplätze als abgeschlossen?
Garagenstellplätze (auch in der Tiefgarage) gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen am Fußboden durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Markierung muss sich aus der Bauzeichnung, gegebenenfalls durch zusätzliche Beschriftung ergänzt, ergeben. Dauerhafte Markierungen sind zum Beispiel Wände oder Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall, festverankertes Geländer, in den Fußboden eingelassene Markierungssteine, abriebfeste Komponentenklebestreifen oder Markierungsnägel (Abstand untereinander < 50 cm). Aufgemalte Markierungen gelten nicht als "dauerhaft".
Um Stellplätze in Doppelgaragen für einzeln abgeschlossen zu erklären, ist es erforderlich, dass die Markierung im Aufteilungsplan, analog zu den Garagenstellplätzen, zeichnerisch dargestellt wird. Die Art des Abschlusses muss in den Plänen angegeben sein.
Mehrfachparkeranlagen und sonstige Stellplätze, auch außerhalb von Garagen und Carports, gelten als Räume und können in Verbindung mit den Hauptnutzungseinheiten sondereigentumsfähig sein, wenn sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig und nachvollziehbar bestimmt sind. In der Regel sind die Länge, die Breite und der Abstand zur Grundstücksgrenze anzugeben.
Wann gelten Freiflächen, ebenerdige Terrassen, Loggien, Dachterrassen und Balkone als abgeschlossen?
Für die Bildung von Sondereigentum an Loggien, Balkonen und (Dach-)Terrassen ist eine vertikale Begrenzung erforderlich. Bei ebenerdigen Terrassen sowie außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstückes kann Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn sie durch eindeutige und nachvollziehbare Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Auch in diesen Fällen sind die Länge, die Breite und der Abstand zur Grundstücksgrenze anzugeben.
Nachträgliche Änderung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
Nach der Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können sich noch nachträgliche bauliche Veränderungen ergeben, wenn beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut oder zwei Wohnungen zusammengelegt werden. In einem solchen Fall muss für das Gesamtgebäude kein neuer Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt werden. Der Antrag kann sich nur auf die Änderungen beschränken, die sich gegenüber den beim Grundbuchamt vorhandenen Plänen ergeben. Achten Sie darauf, dass die Änderung aus den Unterlagen nachvollziehbar erkennbar ist.
Die Gebühren richten sich nach dem Verwaltungsaufwand und der Anzahl zu bildender Eigentumseinheiten. Sie werden nach der Allgemeinen Gebührenordnung erhoben.